2016年5月开始实行“营改增”的税务模式，房地产企业的税务工作发生了很大的变化，房地产企业在预售模式下更要对企业的增值税、土地增值税、企业所得税这几大税种加大重视，及时应对发生的问题。     

    1.增值税的处理

    “营改增”后房地产行业原有的税务管理模式将面临巨大变革，按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款二预收款(1+适用税率或征收率)x3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。选择一般计税的项目，与供应商签汀购销合同时，需注意让对方提供增值税专用发票，以用于项目的增值税进项抵扣，减少项目增值税税负成本。

    2.土地增值税的处理

    土地增值税的处理方式遵循*根本的税务处理方式，对于转让的国有土地使用权以及地上的所有建筑物的单位和个人，当其进行转让房地产时所进行的一种增值额征收的一种税务，当房地产企业符合销售房屋缴纳土地增值税的条件时，就要按时缴纳土地增值税。房地产企业需要先对应该缴纳的土地增值税的税额进行计算核对，对房地产企业的销售增长额要做到及时更新，而增值额需要先计算出该项目的成本开发等费用，但是在销售时房地产项目还未竣工，所以成本核算工作无法完成，土地增值税也就无法计算出来对于这种情况土地增值税的暂行条例有先关规定，纳税人在房地产项目全部竣工前无法结算涉及成本的相关款项，导致无法进行土地增值税的计算可以先预征税款，待此项目全部竣工后再进行结算多退少补。营改增后转让房地产所产生的土地增值税收人不再含增值税销项税，适用增值税一般纳税方法。

    3.所得税的处理

    房地产企业在预售模式下的财务处理是企业财务工作的重点，为了进一步规范房地产企业的税收管理工作，加强所得税的日程管理，我国的税务总局特别为了房地产企业的税务征收问题做出了规定，关于加强房地产企业预售模式下的税务监管给出了相关处理办法。房地产企业的开发、建造住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，关于这些建筑需要在预售时先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计人当期应纳税所得额，待开发产品结算计税收成本后再行调整。房地产企业预售模式下的所得税处理更需要细致有条理的分类处理，做好监管，防止房地产企业因为税务工作不够完善而漏缴不缴所得税款项。在建设过程中产生的贷款利息应该在*初就确定好是费用化还是资本化，一旦确定不要随意变更，对于项目可售面积和非可售面积的成本要做到合理分摊，才能平衡好所得税和土地增值税这两大税种可扣除成本的确认。